租赁住房REITs是什么？

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中国REITs的探索可以追溯到2007年。中国人民银行联合住建部等部委提出按照“试点与立法平行推进”的原则推进REITs。历经十余年探索。2017年10月新派公寓类REITs和保利租赁住房类REITs分别在深交所和上交所推出。中国租赁REITs才迈出了实质性的一步。中国国内租赁REITs发展滞后的根本原因之一。在于中国租赁市场的租金回报率低。国内一线和强二线城市的租金回报率普遍低于2%。对比当前国内金融市场上3-4%上下波动的一般金融产品利率水平。租赁REITs对投资人的吸引力有限。另外。从法律制度来看。一方面。中国缺乏针对REITs专门的法律体系。目前主要参考《基金法》、《信托法》等。在租赁REITs发行上市、信息披露等方面缺乏明确的指引；另一方面。中国双重征税的税负结构也制约了租赁REITs的发展。

根据不同的监管主体。中国的类REITs可分为银行间、交易所REITs。分别面向银行机构投资人和证券市场投资人；根据不同的资金流向。REITs可分为权益型、抵押型和混合型REITs。国内租赁类REITs的探索目前以抵押型为主；根据不同的组织形式。REITs可分为公司型、基金/信托型REITs。国内以后者为主；根据不同的募资范围。我国的类REITs可分为私募、公募REITs。且以私募REITs为主。整体而言。与国外RETIs市场普遍是权益型、公司制、公募REITs有根本性的区别。

在我国现行的市场环境下。租赁REITs以资产支持专项计划为载体的形式更具法律可行性。相较于公募基金模式。资产证券化模式下。专项计划通过结构化设计持有不动产权益或相应租金请求权。存续期内管理人没有权利进行再投资业务拓展。存续期结束后。多采用原始权益人回购方式处置租赁物业。是一直被动管理模式。退出渠道有限。但根据REITs领域专业人士的呼吁。国内公募REITs在法律框架、监管环境等方面的条件已经基本成熟。租赁公募REITs的试点落地已呼之欲出。

其他观点：

题主。你好。我是愉见财经小编sy。首先我们来看一下什么是REITs。REITs其实是房地产开发商的一种融资模式。全称房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust）。REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金。由专门投资机构进行房地产投资经营管理。并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

结合定义。我们能概括出REITs的特征：（1）募集对象是特定多数投资者。一般成熟市场允许REITs产品公开募集。上市交易。具有高流通性；（2）募集资金70%-90%用于投资房地产。

那么REITs的优势表现在哪些方面呢？微观层面来看。主要是税收优惠（见下图）和高分红（一般分红比例高达90%）。相较成熟市场。内地现行税收制度并未给予REITs市场特别的税收优惠。

（图片来源：结构金融论坛）

REITs发源于美国上世纪60年代。目前全球有30多个国家推出REITs。市场总规模已经超万亿美金。其中美国REITs占比超70%。在亚洲。新加坡的REITs市场相对最成熟。由于引导性制度缺失。内地的REITs并未发展起来。与国际成熟市场相比。并不能被称为标准REITs市场。只能说是类REITs。

租赁住房REITs就是以租赁住房的租金为底层资产的REITs。打个比方。老王想花1000万建房子收租金。又想保证现金流。怎么办呢。就是跟隔壁张三李四说。这样吧。你们要不参个股。未来租金分一部分给你们。当然从实操层面来讲。还要考虑项目特性、风险隔离、增信等等。因而整个项目流程架构的设计比较多样。有兴趣可以去找一些比较典型的实操案例。比如2014年中信启航专项资管计划（内地首例REITs）。2017年的中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（首单央企租赁住房REITs）。高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（首家民企储架REITs类项目）。

为什么租赁住房REITs最近开始火热呢？还是和国家的经济形势和政策导向有关。十九大报告明确指出“房住不炒”。并要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。给未来的楼市政策奠定了基调。首先。2017年以来。一方面证监会银监会加强对地产融资的限制。另一方面。从中央到地方纷纷下发文件。鼓励住房租赁市场发展。

其次。2017年24个城市二手房交易量超过新房。地产进入存量时代。房企原先的“拿地-开发-销售”模式具有高杠杆高周转的特点。过于粗放。存量时代下。房企的核心竞争力将由拿地能力转变为综合管理能力。而REITs能够有效盘活不动产存量资产。加快资金流转速度。帮助房企实现由开发运营商向资产服务商的角色转变。

其他观点：

房地产投资。古来有之。在世界历史中的很长一段时间。拥有多少地。以及这块地上所有的产出。是个人和家族财富的最重要标志。

但是房地产投资。也有其鲜明的特点。那就是：需要的资金量巨大。交易手续复杂耗时。交易费用也比较高。这些特点。导致房地产投资活动。主要是大资本的游戏。普通老百姓有心无力。参与度不高。

这样的状况。在美国推出了第一个房地产投资信托（REITs）后。发生了根本性的转变。

房地产投资信托。英语叫做REITs。是Real Estate Investment Trusts的简称。

在本人的历史文章。《房地产投资信托基金（REITs）》中。我曾经提到。房地产投资信托是一项伟大的金融发明。因为它为普通散户投资者提供了一种金融工具。能够以比较方便和廉价的方法。成为房地产投资者。并从房价的上涨中获得投资回报。

对于门外汉来说。我们可以这样理解房地产投资信托。REITs基金的资金来自于基金股东。REITs基金会指定一个管理公司。来管理该基金的投资和运营活动。并向其股东征收管理费。

通过REITs。管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广。可以是住宅房产。零售房产。商务办公楼。酒店。厂房和仓库。等等。

如果管理得当。这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报。在扣除了相关的费用后。REITs会向股东定期发放分红。REITs的股东。会从房地产项目的市值增长。和租金收入中获得投资回报。就好像自己去购买一套房子进行投资一样。

在REITs没有被发明以前。一个普通散户投资者。想要投资购物大厦。办公楼。酒店这样的项目。是不可想象的。因为大部分人的资金实力。根本够不到投资这些项目要求的门槛。但是REITs的发明。巧妙的解决了这个难题。即它通过一个法律结构。聚沙成塔。让很多中小投资者也参与进来。同时也鼓励了更多老百姓成为房地产的投资者。

回顾美国REITs的发展历史。细数其获得成功的经验教训。其中一条非常重要的。是它对于REITs的税费处理。

1960年。时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》（The REITs Act Title）。在法律监管上为房地产投资信托的发行扫清了障碍。

该法案规定。如果一个信托申请并获得REITs资格。那么它就可以免除所得税。

申请成为REITs。需要满足一系列要求。其中一条比较重要的要求。是每年需要将至少90%的利润。作为红利分发给股东。对于股东来说。他们收到的这些分红。在公司层面是免税的。只需要上交个人所得税。

这个税费优惠。鼓励了更多的投资者将自己的资金投入到REITs之中。也促成了后来REITs市场的大规模发展。

对于广大散户投资者来说。REITs提供的价值。主要体现在以下三个方面：

第一、由于法律要求REITs必须把至少90%的利润再分给股东。因此REITs投资者每年都能收到现金收入。这个价值。和投资者购买固定收益类债券。并从中获得利息收入是类似的。对于那些需要现金收入的投资者。比如退休人士。这个特点很合他们的胃口。

第二、REITs能够抵通胀。由于REITs投资的是房地产实体资产。因此在通胀比较高的环境中。房价和房租也会水涨船高。而上面提到的债券。由于其利息是固定的。因此投资者在高通胀环境中会遭受很大损失。REITs抗通胀的特点。给投资者提供了多一层保护。

第三、REITs向投资者提供了股票之外的另一个很不错的投资回报。

以美国过去30年（1988到2018年）的历史为例。REITs的投资回报（以FTSE NAREIT REITs指数计）。为每年9.26%左右。同期标普500全回报指数（含红利）的回报。为每年9.97%左右。REITs的回报稍稍落后于股票。但差距并不大。由于其回报是基于一个完全不同的资产类型（房地产）。因此能够给投资者的投资组合提供多元分散的价值。

由于上面说到的这些优点。在艾森豪威尔签署了REITs法案后。REITs在美国的市场规模快速发展。并逐步蔓延到全世界其他国家。

1960到1961年。美国第一批五支REITs被批准发行上市。其中的2支。至今还活跃在纽交所：PEI（市值约5亿美元）和WRE（市值约22亿美元）。

经过近60年的发展。美国建成了世界上最大的REITs市场。时至今天。投资购买REITs的美国人。高达8000万左右。占到美国总人口的1/4左右。在美国上市的REITs。其总市值超过1万亿美元。每年大约分发超过600亿美元的红利。REITs涵盖的房地产项目。包括住宅、写字楼、购物大厦、酒店、仓库、厂房、森林。医疗保健、基建、数据中心等各种类型。可谓五花八门。应有尽有。

值得指出的是。美国REITs市场的高速发展。并不是一个孤立的事件。同期。美国民众的投资意愿。在股市指数和可支配收入节节高升的刺激下。也水涨船高。在这个大背景下。包括REITs在内的各种金融创新工具。比如公募和私募基金。也经历了类似的爆发性增长。这个大背景。和目前中国的宏观经济背景有类似之处。因此更值得我们学习研究。

同时。世界上其他国家。也逐渐效仿美国。开始发行自己的REITs。1969年。荷兰发行了欧洲的第一个REITs。1971年。澳大利亚发行了首个REITs。到今天为止。主要的资本主义国家市场里。都有不少REITs供广大投资者选择。

值得指出的是。REITs虽然可以为投资者带来很多价值。但却远不是没有风险的。事实上。如果我们回顾美国REITs的发展历史。就不难发现其经历过好几个涨跌周期。

1969 到1974年。美国的REITs市场迎来了第一个高速发展期。短短几年之内。市场上大约发行了50多个按揭REITs。在REITs下面涵盖的房地产市场总市值。从10亿美元左右快速上涨到200多亿美元。在短短5年内翻了20倍。

然而。好景不长。1973年。第一次石油危机发生。石油危机导致美国物价飞涨。通胀率居高不下。为了应对持续攀高的通胀率。美联储开始升息。银行利息的上升。对按揭REITs市场造成了致命打击。由于按揭成本一下子攀升很多。很多在建的工程被中途放弃。留下不少烂尾楼。那些通过按揭来投资这些房地产市场的REITs。自然也大受打击。很多房地产信托公司不得不宣布破产。或者被低价并购。

1980年代。REITs市场从1970年代的暴跌中开始慢慢恢复。然而到了1980年代末和1990年初。美国发生了储贷银行危机。并波及到房地产市场大跌。商业地产的市价。一度下跌了30%到50%左右。1990年。REITs市场的平均回报下跌14.8%。是REITs指数问世以来的最差回报。

最近的一次REITs大跌。发生在2008年金融危机期间。相信很多读者对这段历史都还记忆犹新。因此我就不再赘述了。

到目前为止。中国还没有REITs。在过去很多年。业界每年都对推出第一个REITs有很高的期望。但最后都是失望而归。比如2018年5月。据中证报引消息人士透露。公募REITs年内将出炉。但是后来由于种种原因还是没有得到实现。

2019年4月22日。《南华早报》报道。新加坡主权财富基金GIC和中国购物中心运营商大悦城控股集团已获得监管部门批准。将试点发行中国首个公募REITs。如若发行成功。这将是中国第一个公募REITs。

展望未来。希望有关立法可以尽快完善。早日推出中国的公募REITs。这样中国的投资者。也能够像国外的投资者那样。通过这种金融工具。丰富自己的投资选项。获得更好的投资回报。

参考资料：

伍治坚：房地产投资信托基金（REITs）

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