地产开发商把地下室人防工程,划成车位出售,是否符合法律法规？该怎么办？

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居民小区配建的地下人防工程属于国防资产。归国家所有。任何单位出售人防工程的行为都属于违法行为。但是。平时利用人防工程规划停车位使用是没有问题的。停车位可以出租。但不能出售。出租收益归开发商所有。很多业主对此持有异议。认为地下人防工程应属于业主共有。其收益应归业主所有。这实际上是一种误解。

为什么地下人防工程属于国家所有？

居民小区配建的地下人防工程属于国家所有是由法律规定的。

《人民防空法》第二条规定。人民防空是国防的组成部分。第五条规定。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人。通过多种途径。投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理。收益归投资者所有。

《国防法》第三十七条规定。国防资产属于国家所有。

由此可以看出。居民小区地下人防工程投资者只在平时有使用权和管理权。战时则由县级以上人民政府统一调配管理。

事实上。居民小区配建地下人防工程属于强制性规定。对于地质条件不适合配建的。建设单位必需按规定标准缴纳人防工程异地建设费。因此。也可以把居民小区的地下人防工程理解为捐建。

很多业主认为。既然业主出资购房。那么小区的一切都应属于业主共有。包括地下人防工程。因为。地下人防工程已经进入公摊了。

实际上。关于公摊的原则在房产测量规范中已有规定。人防工程作为独立使用的地下室是不允许的进入公摊面积的。由于房屋的产权面积是以房产测绘报告为准。而这个报告是由有资质的测绘机构按照规范要求现场实际测量形成的。并需经过房屋主管部门审核。所以。也不存在开发商弄虚作假的问题。

因此。居民小区地下人防工程的投资人是开发商。而非业主。利用人防工程规划的停车位的出租收益应属于开发商所有。

开发商明知是人防车位。却故意隐瞒实情向业主出售。或者以转让使用权的名义变相出售。都是不合法的。业主可以向住建部门、人防部门举报。

如果是租赁车位。租期最长不能超过20年。否则。按照合同法。超出部分也是无效的。

其他观点：

这是个大家必须要注意的问题。大家在购买车位时。首先要了解清楚当地的相关规定政策。具体情况具体分析。尤其关注车位的产权性质、使用期限、车位面积、管理费等问题。最关键看与开发商签订的协议种类。《机动车位购置协议》与《车位租赁协议》或《使用权转让协议》是完全不同的。

开发商把地下室人防工程划成车位出售。有些地方是合法的。有些地方是不允许的。具体分地域。看当地政策。可以上网查询或者亲自到当地人防办查证具体规定。因为不同地区规定不一定相同。

举个例子。上海、广州、重庆、厦门等地实行人防车位产权归开发商所有并可办理产权证。也就说个人或机构可以向开发商购买人防车位产权。而安徽、江苏、江西等地则实行人防车位不能出售只能租赁。

如果签订《机动车位购置协议》。那么就是产权车位。产权车位是可以进行买卖交易的。一般开发商只会出售给购房者的。不会轻易赠送产权车位；产权车位已经通过审批。所以这类车位可以办理产权证。车位年限与商品房使用权年限相同。业主取得产权证书后也可以出售车位。产权到期同商品房政策相同。可以继续租赁。具体看政策。

如果签订《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。那么就是人防车位。人防车位通常是没有产权的车位。一定要看当地政策。建设地下人防工程并划为地下停车位。这类车位是为了提高土地利用价值。充分发挥人防工程的平时使用价值。利国利民。这是允许的。该类车位产权不属于业主也不属于开发商。而属于国家。有的地方规定无法出售但可以出租。且期限不得超过20年。有的地方规定可以出售。

租用人防车位到期就会被收回。不论出售还是租用的人防车位。战时需要征用的无条件都会被收回征用。这个相信大家可以理解。

根据车位产权。我们常见的车位主要分为三类。

第一类：地上停车位。有些小区的地面上的车位就属于地上停车位。最常见的就是商住两用楼和以前的小区很常见。如果地上停车位是敞开式的。那么该车位的产权属于全体业主。归业主共同且免费使用。业主在购买房屋的时候对小区的土地拥有了使用权。所以在权属属于业主的土地上规划的车位。开发商或者物业无权处置。

第二类：地下停车位。地下停车位要比地上停车位好很多。因为地上停车位会遭受到风吹日晒。而地下停车位就受自然条件限制。如果地下车位所占用的面积没有被计入到业主的公摊面积之中。那么这部分车位的产权就属于开发商所有。如果地下车位所占用的面积被计入到业主的公摊面积之中。那么这部分车位的产权就属于业主所有。现在大部分新开发的小区都设计有地下停车场。地上停车场比较少设计了。主要目的就是实现人车分流。

第三类：人防车位。主要是在人防工程区域划出来的车位。因为人防车位比较少。所以很多购房者不了解。人防车位可以分为两种。一种是由开发商来进行管理。出租或出售给业主使用。费用上交人防办。另一种的产权归投入者所有。也就是说如果人防车位是由开发商投入建设。则开发商拥有该车位的产权。在管理和收益上具有所有权。但是需要在当地人防办办理登记等相关手续。

现在大多数家庭都有轿车。所以在购买房子的时候也会考虑购买车位。但是有些开发商在楼盘的宣传广告中含有买房送车位。这时候一定要小心开发商送的车位可能是人防车位。并不是产权车位。

理解并掌握了上述知识。根据当地法律法规去判断人防车位出售是否合法。同时大家也可以了解政府规划和小区规划。综合判断。如果当地政策和规划不允许人防车位出售。而有些楼盘出售。就可以向有关部门举报投诉。比如当地人防办和房管局等。

另外提醒一下。我们常说的机械停车位。字母停车位。充电桩停车位。普通停车位等是按照使用功能区分的。不是按产权区分的。

其他观点：

地下人防工程属于国有资产。开发商对外出售肯定不符合法律规定。

对于地下人防工程这么多年一直争议不断。主要就是因为地下人防工程属于国有资产。但的确有不少开发商划好车位之后对外销售。甚至有的开发商销售非常不错。

是否合法？我可以告诉你。肯定不合法。因为地下人防属于国有资产。开发商只是授权代为管理和维护。并拥有非战时收益权。他们本身并不拥有所有权。所以无权对外出售。开发商将地下人防工程画好车位之后。对外销售但行为肯定是违法的。

正常的业务流程。人防工程经竣工验收合格后。由人防管理部门与开发商签订协议。并向开发商颁发人防工程平时使用证。授权开发商可以对外出租。每次期限三年。

所以对于人防地下车位。我们建议只租不售。以免产生法律纠纷。

希望我的回答对你所帮助。

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