民法典出台后,对于开发商出售小区地下人防车位有没有影响？

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热门回答：

根本不相干的事儿！

人防工程的使用原则是非战时可以当做车库使用。产权是人防部门。谁投资谁受益。可以转让使用权。

其他观点：

一、人防车位的所有权归属

人防车位的所有权归属。在物权法中没有明确规定。民法典中也没有新增。对于人防车位归谁所有。一些地方制定地方性法规或地方政府规章。如：

《上海市民防工程建设和使用管理办法》（2010）第二十条规定。民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。

该办法规定。人防车位可以取得所有权。办理产权证。自然可以出租或出售给个人。其他个别地区也有办法出台。或规定人防车位归国家所有。或规定可以办理产权证归开发商或个人所有。或只能出租不能买卖等。

多数地区并没有关于人防车位的地方性法规作出具体规定。如作者所在的北京市。在涉及人防车位租赁或买卖纠纷中。北京市各级人民法院对人防车位裁判标准是明确且一致的：

如武某某与北京诚通房地产开发有限公司排除妨害纠纷中。北京市第二中级人民法院裁判观点认为：

根据法院查明的事实。涉案车位处于规划设计的人防工程位置。其面积未计入公摊面积。因此涉案车位不属于涉案小区业主的共用部分。业委会无权对该车位进行处置。

该案由原告武某某申请再审。北京市高级人民法院再次支持这一观点：

本院经审查认为。本案中的涉案车位处于规划设计的人防工程位置。其面积未计入公摊面积。因此涉案车位不属于涉案小区业主的共用部分。诚通房地产公司作为涉案小区的开发建设单位。其有权对涉案车位行使排除妨害的物权权利。

而相反案例中。北京市朝阳区人民法院审理北京市朝阳东润枫景小区业主委员会与北京凯胜德停车场管理服务有限公司排除妨害纠纷案中。法院裁判观点认为：

根据查明的事实可知。东润枫景小区5、6号楼的地下车库的面积计入了公摊面积。应属业主共有部分。

更多相关案例。法院采用同样审理标准。可以总结出北京市该类案件审理标准：如果人防车位计入公摊面积。则视为业主共有；如果未计入公摊面积。则视为开发商所有。多数无明确规定的地区。采用与北京相同的裁判标准。

要注意的是。北京市审判中并未明确支持人防车位的所有权权属。而是采用了“行使物权权利”。“有/无处分权”等较为模糊的用词。实际上。以北京为例。人防车位并不能办理产权证书。也不能通过司法途径进行所有权确认。北京市的审判标注。是从实际上支持了人防车位的使用、处分和收益的权利。

二、人防车位的使用、处分和收益

所有权归属明确了。使用、处分和收益的权利也就明晰了。如果人防车位可以认定是开发商所有。那么开发商可以租赁人防车位。收益归开发商所有。如果人防车位认定为业主共有。则如何使用或如何处分由业主共同决定。产生收益由业主共同所有。

人防车位由开发商所有的情况比较清晰。开发商可以将车位长租、短租。或经过行政许可开展收费停车场业务。如果人防车位归属业主共有。则要遵照业主共有部分使用、处分和收益的一般规则。

对于业主共同决定规则。《民法典》物权编与现行《物权法》是有区别的。

《民法典》第二百七十八条：

下列事项由业主共同决定:

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

第（八）项原为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定条款。《民法典》将其采纳吸收。

民法典出台之后。上述事项表决方式有所调整。现行《物权法》规定上述事项应由占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而根据《民法典》。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。且由参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

经过业主表决。可以决定人防车位由部分业主使用。或者经业主授权由业主大会、业主委员会代理全体业主出租。或者由物业管理公司经营收费停车场使用。所得收入所得扣除管理费用。应用于其他物业管理费用。该部分费用可以直接移交物业管理公司。从物业费中扣除。从而业主相应少缴物业费。

其他观点：

公共区域所有的包括地下车位。只要开发商拿不出产权证。都属于业主。人防工程车位虽然是开发商建设的。但成本已经算入商品房里面。所以人防工程车位的使用权归业主。人防法也规定了。人防工程的收益30%作为管理费。其余作为人防工程的维护费。

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