土地竞买价550万一亩,建成房后最低可以卖多少钱一平米？

热门回答：

550万/亩的地价一般在三四线城市。地级市。二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间。楼面地价2500-3500之间。按3000元算。

我们来计算一下单位开发成本：

1、契税3%。90

2、城市基础设施配套费100-200。取150

3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费。规费等50-100。取50

4、开工前场地处理（如场地三通一平。高压线移位等）。临时水、临时电、临时排水、临时办公室等。取50

5、建安工程费。包括基础处理。土方。主体工程。安装工程。设备。内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层。2000左右。现在建材大幅上涨。2200也很合理。

6、小区配套费。包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等。300

7、配套公建费。有部分公建是不能销售的。如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施。有的还有会所。门卫等。折合单位成本300左右

8、管理费。一般房地产公司都是三级管理。项目管理费100-200。公司管理费100。集团管理费50。取250

9、营销费。销售价的3%。取300

10、贷款利息。按正常拿地开工一年现金流为正。大概400左右。如果办理手续时间长或销售不畅。成本会增加

11、其他费。如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费。印花税等取50 以上成本合计7000-7500

12、增值税。城建税、教育附加税。500以上

13、土地增值税。30-60%。增值越多交得越多。按最少500计

14、企业所得税25%。按毛利1500计所得税375 以上总成本9000。卖10000。开发商利润1000左右。净。利润率10%。开发周期3年。年化3%。这是非常正常的企业利润和合理的房价了。

大致算下来。一般地价占成本的三分之一。建安等建造成本占三分之一。税费等间接成本占三分之一。

其他观点：

要想解决这个问题。首先必须明确两个问题。

第一。一亩等于多少平米？第二。知道什么是容积率。

一亩约等于666平米。

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。举个例子：在面积为100平方米的地块上建房。每层建筑面积100平方米。建2层。总建筑面积200平方米。容积率就是2.0；如果建3层。每层建筑面积50平方米。总建筑面积150平方米。容积率就是1.5。依次类推。

对于开发商来说。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。

言归正传。每平米房子的地价成本就取决于两个因素。地价和容积率。计算公式是每平米房屋地价=每亩地价/666*容积率。如果在一亩地上建多层。容积率是2.5。则每平米住房地价为550万/666*2.5。为3303元。如果在一亩地上建高层。容积率是5.0。则每平米住房地价为550万/666*5.0。为1651元。

房屋成本除了地价。还有建筑安装成本、税收成本等等。目前比较高端的住宅。每平米的建安成本约为毛坯建材成本1500元+装潢建材成本1000元+人工成本500元。约3000元。

以容积率为2.5的多层住宅为例。每平米房屋的税外成本为地价成本3303元+建安成本3000元。约为6303元。

所以。竞买价每亩550万元、容积率为2.5的小区。开发商至少卖到每平6303元才不至于亏本（这还没把税务成本等计算在内）。如果加上税务成本。融资成本（银行货款利息等）、再加上企业利润。房价就更高了。

各位看官。我把问题说明白了吗？你看懂了吗？欢迎批评指正。

其他观点：

抛开你所处的城市级别之外。单纯计算理论上的房屋成本价是比较简单的。头条上有无数类似的计算。假设你只买了一亩。容积率是3.0。那么一般楼面地价就是2750元每平方左右。这也是通俗意义上的房产价格中的土地成本；

下面再说建筑成本现在全国哪个地方一般都流行盖高层。也不是必须流行。而是开发商既然花钱买的地就要达到利益最大化。就要充分利用土地。就要想办法盖出更多可以卖的房屋来。一般来说百米高层小区的建安配套成本大约在2000-2200元/平米之间。这个根据不同的开发商操盘水平不同。不同的地域特点会略有不同。差距不是很大！

然后是财务成本和税收。这一块和开发商自身的控盘水平也有点关系。一般来说按售价的25%计算是比较稳健的。假设房价是7000块钱每平。那么这块的成本就需要1750元每平。这一块无论是哪一家开发商都没有办法节约的和国家必须要收取的。所以也没办法少；

最后。就是开发商自身的综合管理费和开发商的利润。这个同样和开发商自身的经营管理目标关系比较大。越大的开发商前者控制的越低。但后者的目标和结果也往往出乎意外的低。估计也就是百分之6到8左右。说到这儿可能很多人都不敢相信。其实开发商越大越苦逼。因为薅羊毛的实在太多了！我觉得中小开发商前者每平方有100到200元也差不多了。综上所述。基本上到此为止。开发商的开发成本保底也需要6700元每平米左右。至于利润指标就算中小开发商也要预留8%到10%吧。毕竟开发商不能自己贴钱盖房子。你不让开发商赚钱是肯定不行的。

但是这个成本6700元每平并不是绝对说明售价会在此之上。因为开发商也要通盘考虑。有卖卖价高的也有卖价低的。最终平均销售价格超过成本的6%到10%就可以了。但一般来说让开发商低于成本去销售房子还是有很大阻力的。通过这个成本计算也没办法说明为什么有的房子卖的那么贵？可能是物以稀为贵吧！地价对房地产的成本有较大影响。但房子的具体销售价格要受很多因素的影响。这样才可以解释为什么同样一个城市成本差不算很多但是房价有高有低。

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