全部超募,首批9只公募基础设施（REITs）为什么如此火爆？

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谢邀

①了解一下（REITs）是什么

历史上发行过的REITs是房地产信托基金。最早的就是大家伙集资买房。然后出租获取租金收益。那么最近上交所审核的这几个REITs。还不太一样。基本都是公用事业类的产品。运行模式都是一样的。集资干一个事。然后通过这个事。产生收益。大家再分享利润。

②了解一下（REITs）的风险

任何投资产品都是有风险的。主要是看这个风险的大小。这几款产品每一个相当于一个收益权的资产包。就好比一个公共厕所。上一次1块。那么你觉得我这个值多少钱。甲说1万。乙说10万。丙说这个地段太好了。比较容易让人想拉屎。于是开价100万。那么最后就都卖给了丙。市场价也就是100万。但后来发现。一天也就100个人上厕所。一年也就赚36500块钱。刨除养护和人工。可能剩下也就几千块钱。利润赚回这100万。需要100多年。当大家都想明白这个问题之后。价格就会暴跌。

一般REITs的定价。都是用未来的收益率倒推出来的。也就是说世界上REITs的长期收益率也就是5%左右。那么这个询价区间。基本就对应着年化5%的回报。如果未来价格被炒的太高。那么就会有下跌的可能了。一般机构对这种事都是比较理性的。在这个区间之内可以配置一点REITs。就当买长债了。问题不太大。但如果明显高于询价区间的上限。就要小心。

③投资者超募认购的理由：

其一。公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具。首批基础设施公募REITs面向公众投资者的认购门槛不一。深交所场内认购以1000份为最低门槛。上交所则多数以1000元为场内最低认购门槛。

其二。公募REITs具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势。它的收益主要包括两部分：分红和交易差价。分红来说。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策。要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。机构预测。首批9只公募REITS的年现金分红率在4%-12%之间。至于交易差价。基础设施公募REITs在交易所上市后。投资者可进行竞价交易。但本质上它还是一种基金。因此存在折价的风险。

火爆的原因：

①看起来稳定的收益（中小投资者青睐）。

②行业的意义（公募REITs聚焦于基础设施领域的重点行业。可以把存量资产变为可流动证券。有效化解债务问题；同时通过盘活基础设施领域存量资产。拉动新基础设施投资。）（机构投资者青睐）

所以。为了盘活这些固定资产投资。国家也不会让首发遇冷。还是要为公募（REITs）造势的。

个人建议：

作为给到个人投资者的建议。建议更适合以往持有银行理财、债券基金以及高派息个股的中低风险偏好投资者。作为自己投资组合和资产配置的一部分。并认准询价区间。优先选择高速公路和仓储物流。这两块基本上需求是比较强劲的。未来随着经济发展。租金收入是可以期待的。然后是水务公司。园区这类我就不建议考虑了。

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