什么是房地产基金？

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房地产投资信托基金的英语简称叫做REITs。意为Real Estate Investment Trusts。今天这篇文章就来为大家普及一下有关该金融产品的知识。

作为一个门外汉。我们可以这么理解房地产信托基金。假设政府宣布。在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛（我们就叫它桃花岛吧）的旅游业。可以预见的。将会有越来越多的游客去该岛上观光。购物和消费。因此。在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店。可能会有不错的生意。

很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时。在酒店建成之后。也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者。他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生。就能巧妙的解决这个问题。

不同类型的房地产信托的结构不太一样。我这里举一个比较简单的例子帮助大家理解这个概念。

上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金（REITs）的组织结构。在图的正中央是房地产信托（REITs）。该信托基金的资金来自于基金持有人（股东）。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理。其工作是管理该房地产信托基金。并向其股东征收管理费。

通过REITs。管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广。可以是住宅房产（比如公寓）。零售房产（比如购物大厦）。商务办公楼。酒店。厂房和仓库。等等。

如果管理得当。这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后。REITs会向股东定期发放分红。

一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里。REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。以新加坡政府的法律为例。如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处。那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%。那么该实体就会被归类为房地产公司股票。而非REITs。也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高。因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

目前（2017年4月）。美国的REITs分红率平均为4.1%左右。比十年期的国债利率（2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者。倾向于从投资中每季度定期领取现金红利。那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。

2016年8月。标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业（GICS中第11个行业）。在这一变化被实施后。我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市。给予投资者更多的投资选择。

从中国投资者的角度来看。去投资海外的REITs。主要有以下一些好处：

1）投资门槛低。一般来说。传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市。一套两室一厅。或者三室一厅。至少需要几十万美元。往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话。几百或者几千美元都可以实现。

2）多元分散。如果我们在海外购买一套房子。那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济。房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格。比如该居住区的学校质量。治安环境。邻居素质。交通便利等等。

但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF。那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前。普通个人投资者无法实现这样的多元分散。

3）对冲股票风险。从资产配置角度来说。REITs追踪的是房地产市场。对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。

4）省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道。在买好了房子之后。远远不是结束。而只是开始。一般来所。我们都不希望房子空关着。总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外。那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房。房客和房东最好见面并协商租借条例。有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客。轻则拖欠租金。重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。

购买REITs。相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产。可以省去房东很多麻烦。当然。天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。

5） 流动性强。在任何一个国家。买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始。我们就需要找中介。花时间去做尽职调查。然后确定银行估值和贷款。再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候。花的时间会更长。一般来说。能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。

但是如果购买REITs。或者REITs index ETF。投资者就像交易股票一样。可以在市场开放的时候随时买进卖出。要比真正交易一套房子方便很多。

当然。任何硬币都有两面。中国投资者投资REITs也会有一些潜在的缺点：

1）购买任何一个REITs。就相当于购买一支公司股票。因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉。那就相当于“瞎买瞎卖”。自然带有一定风险。当然。要降低这类风险。也可以购买REITs指数基金。这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。

2）REITs相当于股票。在证券交易所上上市。因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者。在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时。其“小心脏”可能会受不了。

值得一提的是。REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的。但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于。我们的房屋并没有在证券交易所上市。没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度。甚至每半年。因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

接下来向大家分享一些规模比较大的REITs指数基金。

如果想要跨出美国。那么投资者也可以考虑购买VNQI。这支ETF的费率相当便宜。覆盖欧洲的REITs ETF还有IPRP和IFEU。也都可以考虑。

在2008年发生金融大海啸的时候。美国的房地产泡沫破裂。因此REITs的价格大跌。但是在这之后。REITs的价格也开始快速反弹。

当然。过去的历史回报不代表将来。投资者应该防止自己陷入“后视镜偏见”的陷阱。从资产多元配置的角度来讲。一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs。和其他大类资产（股票。债券等）组合在一起。同时实现跨国界的国际化多元配置。在多资产。多地域的资产配置方案中。REITs占有非常重要的一席之地。

希望对大家有所帮助。

其他观点：

首席投资官（评论员：和田玉）

房地产投资基金也就是我们常说的房地产基金。本质上是一种房地产经营活动的融资形式；主要通过从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入。房地产投资基金通过发行基金证券的方式。募集投资者的资金。委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资。投资期限较长。追求稳定连续性的收益；基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用；基金管理者收取代理费用。

房地产基金的类型主要有三种：当集合投资计划的制度安排是公司时。投资基金便是公司型投资基金。其认购人和持有人是基金的股东。享有股东所应享有的一切利益。同时也是基金公司亏损的最终承担者；当这种制度安排是有限合伙时。投资基金便是有限合伙型投资基金。其目的是获取能产生最大现金流量的房地产。可能采取用现金够买收益型房地产的策略；当这种制度安排是信托时。投资基金便是契约型投资基金。又被称作信托型基金。是指以信托法为基础。根据当事人各方订立的信托契约。由基金发起人发起。公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。

说到房地产投资基金在中国的发展。不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险。更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序。才能保证我国房地产投资基金健康地发展。

其他观点：

谢谢邀请。

房地产基金其实是比较宽泛的一个概念。其中“基金”两个字与“股票基金中的基金”大相径庭。宽泛点说。房地产基金实际上指的是是房地产融资模式。

一、房地产私募基金

房地产基金。一般多指房地产私募基金。即专注于房地产领域的私募股权基金。

房地产私募基金。按组织形式。可以分为三种。

1.公司型房地产基金

公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东。享有股东所应享有的一切利益。同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金。也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。

2.契约型房地产基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型基金。是指以信托法为基础。根据当事人各方订立的信托契约。由基金发起人发起。公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。

3.有限合伙制房地产投资基金

一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。

二、房地产信托投资基金

另外。房地产信托投资基金(REITs)也简称为房地产基金。REITs(Real Estate Investment Trusts)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金。由专门投资机构进行房地产投资经营管理。并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs是房地产证券化的重要手段。

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