等额本息和等额本金的区别是什么？哪个划算？一般人在做房贷时,一些银行为什么会做等额本息？

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等额本息和等额本金的区别可以从额度、每月还款额、总利息和资金利用情况这四个方面来了解。而两者各有优缺点。衡量那一种对自己而言更好需要结合自身的情况来选择。有些地方的银行也有可能会根据自身的经营政策指定一种还款方式。所以做选择时需要从实际情况出发。

一、等额本息和等额本金的区别。

等额本息和等额本金是房贷的两种还款方式。两者存在着不少区别。我们选取其中比较重要的额度、每月还款额、总利息和资金利用情况这四个方面来了解一下。为了方便理解。里面用到的例子统一设定以下条件：商业住房贷款。期限为20年。利率为5.39%。额度为100万。

1、如果可支配收入不充足。会造成房贷额度出现差异。

房贷的总额与月收入有关。而月收入又与每月的还款额有关。同样一笔100万的房贷。依上面的条件计算。等额本息每月还款6817元。而等额本金的首月还款是8658元。

而银行对于收入的要求一般是月供不超过可支配收入的50%。如果同样是100万房贷。做等额本息只需要银行认定的可支配收入超过1.37万左右就可以了。而做等额本金的话可支配收入要超过1.7万。否则就贷不了100万的房贷。需要降低额度而增加首付。或者直接选择不了等额本金。

2、每月还款额不同。

在相同房贷总额和期限下比较。等额本金还款额每月递减。等额本息还款额每月金额相同。等额本金前期的还款额要比等额本息高。

（1）、等额本金。

等额本金是先把总房贷平均分到每个月。所以每个月还款额中的本金部分是不变的。利息的计算基数是剩余本金。所以每月的利息会随着本金的减少而减少。故此每月的还款额会呈现由多而少地逐渐递减的现象。

比如像上面的例子。100万的房贷首月还款8658左右。其中本金是4166.67。利息就是100万房贷1月的利息4491.67。第二个月还款额变为8639元。比上个月减少了18元左右。其中的本金不变。主要是利息变化了。这个月的利息计算基数要减去上个月还掉的本金。即剩下995833.33。依此类推。到第10年（120）期的时候。还款额是6431元左右。其中的本金还是4166.67。利息下降为2264.53元

（2）、等额本息。

等额本息中的每月还款额虽然也同样包含本金和利息。但是它通过组合处理后使每个月的总还款额保持在一个固定的数值。其中因为利息的计算同样都是以剩余本金为基数来计算。所以在每月还款中利息部分递减。相应的本金需要逐步递增。通过此消彼长的方式来保持数值的不变。

从上面设定的房贷条件看来。100万的房贷每月还款6816元左右。其中第一个月的本金只有2325元左右。而首月的利息与等额本金的首月利息是一样的。都是4491.67元。从第二个月开始因为本金减少幅度的差异而导致利息部分产生变化。到第10年（120）期的时候。还款额保持6816元不变。其中的本金部分是上升至3963元。利息则降为2853元左右。

3、利息总额不同。

4、资金利用情况不同。

这里的资金利用情况主要是针对自己手上的钱而言。以等额本金的方式还款。意味着前期需要支出更多的现金。自己可利用的资金就越少。对于这些比等额本息更多的支出有没有利用价值。需要看本人的情况。像上面设定的房贷条件。前5年。等额本金比等额本息总共要多支出了7万多。不过这些钱是由每月相对小值的数额通过5年不断累积而成。并不是很好利用。真正的用处大还是不大。涉及到个人的资金运用能力。其结果对每个人来说可能都不会一样。特别是房贷总额不多的情况下。累积得更少。利用价值更低。

二、等额本息和等额本金那一种更划算？

如果静态的看待。在有能力的情况下选择等额本金并没有问题。如果一定要加一些动态的因素进去精算。比如利用资金理财、灵活运用提前还款的策略等等。就更加需要结合当事人的运作能力来看了。这里我们仅从普通人的角度来考虑几个因素。

1、结合自己的情况。从成本和负担两方面来做衡量。

从上面的分析来看。在相同的条件下。理论上等额本金所付出的成本要比等额本息要少。但同时需要在前期承担比等额本息还款更大的压力；而等额本息虽然成本高一些。但却可以用这些成本来换取更轻一些的还款压力。在成本和压力之间取舍。需要结合自己的情况来考虑。资金充足和收入没有压力。那可以考虑等额本金的方式。否则用等额本息的方式既可以保证房贷额度。又可以减轻每月支出的负担。甚至可以兼顾未来需要用钱的担忧。这样可以用价值来抵消成本。

2、是否在意资金利用情况。

从资金利用的角度来看。用等额本息的方式可以实现同期比等额本金节省更多现金在手上的目的。如果个人觉得这些需要通过化零为整的资金对自己有用。能够获取更多的收益或者实现一些特殊的价值。那无疑可以考虑等额本息的方式。

3、是否计划提前还款。

提前还款的时间越早。两者的成本差别就越小。比如按照上面所设的房贷条件。计划在两年后提前还款。等额本金所付出的利息是10.2万左右。而这时候等额本息所付出的利息是10.5万左右。两者只相差了3000元左右。不过这两年等额本金的总还款是20.2万。等额本息的总还款是16.4万左右。前者要承担的压力更大一些。所以如果对压力敏感。可以考虑选择等额本息这种方式。

两种方式的利息成本差距在第5年的时候相差了1.3万左右。在第10年的时候相差了4.5万左右。越往后相差就越大。同时对于等额本金来说的提前还款压力就越轻。所以如果计划比较早提前还款。在压力可以承受的情况下两者成本相差不大。选择那一个都可以。不过即使选择等额本息。在后期也是可以通过不断的部分还款来缩减利息的支出。两者都可以灵活运用。使两者的差别变少。

三、银行为什么更倾向于客户做等额本息？

无论是等额本息还是等额本金。原则上银行都可以让客户选择的。但在实际申请中。有不少人发现只能选择等额本息这种还款方式。主要是因为等额本息这种方式可以为银行带来更多的利息收入。使有些地区的银行政策限定或者默认使用这种方式。其实如果达到条件。可以偿试与银行沟通一下。因为出现这种情况极有可能只是个别客户经理嫌麻烦而把客户强行往等额本息这种方式上引流而已。

四、总结。

总的来说。等额本息和等额本金的区别可以从房贷总额的影响、每月还款额、总利息和资金运用情况这四个方面来了解。如果站在普通人的角度。主要还是先考虑压力的问题。有压力的可以选择等额本息。以减轻前期每月还款的压力。相对地保证生活质量；收入高而且资金充足的人。在忽略资金利用的情况下可以考虑选择等额本金。以降低利息支出。因此可以结合自己的情况来考虑。

其他观点：

银行房贷按揭就两种方式。等额本息和等额本金。

等额本息就是每月按揭还款都是一样的。比如二十年期（除银行利率有变外）基本都每月按揭还款一样的钱额。而等额本金就不一样。开始年头每月多还按揭款而后到年底逐步变少些。但是等额本金欠银行贷款额比如贷一百万二十年期就是每年还了本金五万。还几年就是乘五万。而等额本息就不一样前几年基本就是多还利息少还本金。同样按揭二十年（金额一百万）在还按揭十年的话等额本金只欠银行五十万。而等额本息就还欠银行五十几万。那这么说等额本金就比等额本息好啊。但也不能这么说。等额本息也有方便的地方。就是每月还款都一样。特别对工薪阶层较方便。比如月收入一万每月还五千。还剩五千生活费。而等额本金年头几月就要还五千多。那就剩四千多对生活开销有点影响。总之各有优劣势。要因情况而做选择那种贷款方式。如今房价这么高对普通市民的经济是重中之重。所以特别引起人们的关注这是很正常的。据说全国按揭银行的房贷就达三十万亿元人民币。占全国一年GDP九十万亿的百分三十左右。在世界上也是偏高的。但房地产对我经济以及地方财政都非常重要。希望房地产稳当。人民生活逐步幸福安康为盼。

其他观点：

等额本息还款和等额本金还款从财务角度上来说是一样的划算

无论采用何种还款方式。每期支付的利息都是上期剩余本金形成的一个月的利息。只要利率相同。从财务角度上看资金的时间价值就是相同的。其计息体现的原则都是多占用金额和时间同比例多付利息。也就是说从划不划算的角度来选择哪一种还款方式是没有意义的。

用PMT函数计算等额本息还款的月供月供=PMT(月利率。还款期数。贷款金额）

假定房贷金额为100万元。年利率为基准利率4.9%,期限为30年。则:

月利率=年利率/12=4.9%/12;

还款期数=30(年)*12；

月供为：

=PMT(4.9%/12。30*12。1000000）

等额本息还款法月供的秘密

1、等额是指每个月(每期)归还的本金+利息是相同的。

2、每期支付的利息是上期本金余额的一个月的利息。

如上图可见:

第1期支付利息(C7单元格)为：

=100,0000*4.9%/12=4,083.33

第2期支付利息(C8单元格)为：

=99,8766.07*4.9%/12=4,078.34

3、月供减去支付的利息剩余部分归还本金。

如上图可见。第1期支付完成利息后还本金(B7单元格)为：

=5,307.27-4083.33=1,223.93

归还本金后的余额为：

100,0000-1,223.93=998,776.07

由此可见。每月支付的利息都是上期剩余本金形成的一个月的利息。

等额本金还款的月供计算

等额本金就是将本金平摊到每个月。然后每个月支付上期剩余本金形成的一个月的利息。

等额本金还款每个月的归还本金是固定的。但月供总额是不相同的。是逐月递减。

等额本息与等额本金还款法资金占用比较

银行倾向于等额本息还款

1、从银行角度利处。受理一笔房屋贷款业务。无论贷款金额大小其投入的人力等固定成本是相当的。虽然从贷款资金的财务收入上是一样的。但是从运营效率上显然让客户选择等额本息还款。客户会多占用资金从而可以多收取利息。可以理解为是银行为扩大销售而做的一种对客户的引导性选择。

2、从客户角度利处。客户选择等额本息还款。贷款前期还款压力会小点。且供固定方便于客户安排还款资金。

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