深圳一年600个亿的市场,长租公寓是否迎来了“最好的时代”？

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热门回答：

我看未必。有两点我不认同：

1：深圳一年的长租公寓市场。远远不止600亿！

根据目前深圳南山、福田、罗湖的公寓均价。单间在3200元左右。一室一厅在5000元左右。深圳有租房需求的总人口在1300万。公寓需求在600万。城中村容纳700万。按照一年一个人在租房消费4万元来计算。深圳的长租公寓市场在1600亿。

2：长租公寓存在金融风险

长租公寓分为两种经营形态。一种是品牌公寓。一种是个人改造（二手房东）。深圳的品牌长租公寓。已经成为一种资产包的形式在经营。既品牌为了快速占领长租公寓市场。高价拿房。然后装修升级。最后租出去。很多与租客签的是一年合同。租客每个月交房租。相当于还贷款。长租公寓一次性收取了一年的房租。这种商业模式其实存在很大金融风险。对租客。对金融机构都有很大影响。

下面说下二手房东。在一二线城市。从事二手房东的人数大概有超过500万。因为一二线城市的常住人口远远超过户籍人口。所以租房需求量很大。这样导致中间商赚差价。通常有两种形式。一种是低价拿房。然后赚取差价再租出去。另一种低价拿房。然后进行N+1改造。赚取更多的差价。但是不管哪一种。都需要在原先房子的基础上。进行美化。这样。才能以高价租出去。

这就是我们所说的消费升级。但是消费降级同样也是存在的。甚至深圳的租房降级市场。同样存在千亿市场。

城中村、上下铺公寓、胶囊旅馆。工业区厂房改造的公寓。郊区公寓、郊区工厂宿舍。这些低价的出租房。也是很多打工一族的选择。

其他观点：

长租公寓是个好事情。但却不一定是一个好生意

就目前的长租公寓服务商来说。要么靠的是大集团输血活下来。要么通过资本市场发型ABS融资来续命。很少听到说哪个长租公寓能够靠自身的现金流活得很好的。反而各种“长租贷款”却频现暴雷事件。说明这个事情不是单靠国家来引导就是一个健康良好的产业。长租公寓有其自身的特点。我们就国内长租公寓的现状来分析：长租公寓是否迎来了“最好的时代”。

长租公寓改造让年轻人有安居之所

一个长租公寓。如果要做到规模效应。一开始一定是要不断扩大自己的公寓数量。就万科的“万村计划”来说。在深圳多个城中村将大大小小的房源统一收到万科旗下。然后统一装修、统一品牌、统一对外出租——于是“泊寓”跟大家一一亮相。这些装修好的公寓非常精美。公寓内各种电器一应俱全。而且打造出了符合年轻人的生活空间。打造集聚效应。还能够让年轻人走出公寓。扩大交际圈。而且这样的改造过的房子房租也只有2000-3000元每月。这对于刚毕业的大学生来说还是可以接受的。而且这样的房租也给刚来到深圳的年轻人一个落脚的地方。

而且一线城市的未来会有越来越多的年轻人涌入。所以长租公寓的未来市场前景肯定是非常大的。

深圳的城中村要保留了。不再进行城市更新

但是最近的消息却着实让深圳的长租公寓又有了新的局面：深圳市规土委发布了一个规划意见稿——深圳市将划定综合整治分区。在特定时间内保留一定比例的城中村。范围内的土地将不会纳入拆除重建的城市更新单元计划等等。这意味着深圳的城中村不会拆除了。村民想要靠拆迁来实现一夜暴富。基本上是不可能了。而这些城中村很多都要被规划为做长租公寓。

现在。城市更新速度放缓。开发商的期望落空。拿地的热情也不会那么高。这时候再加上政府干预整治不仅会改善环境还能增加供应。租金的定价也会变得更合理一些。

长租公寓是一个好生意么？有消息称：万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源。后续启动时间待定。“至少要等到明年4月份。” 万村计划便是万科在深圳的创新业务。他们试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式。对“脏乱差”的城中村进行精细化改造。 这是一个野心勃勃的商业计划。深圳拥有约360平方米公里的城中村建筑群体。几乎占据着20%的土地面积。其中居住着超过1000万的人口。集中居住和集中消费的场景。为物业管理、长租公寓、社区商业提供了充满想象力的商业环境。

但是就目前来看。长租公寓中的蛋壳公寓、魔方公寓、泊寓、冠寓等等各种大中型品牌都没有提到能够在现阶段实现规模盈利的。一方面是因为长租公寓的投入回报周期过长。另一方面是因为这件事投入是真的很大。一旦没有办法实现可持续的发展。就需要股东或者资金不断输血。 项目方从房东手中把房间租下来。一般租一年或者几年。房租每年按照一定比例上涨。这样房东有了稳定的保障。项目方再把房间统一装修。然后再推向市场。推向市场之前。租金、装修、雇员、推广等要花很多钱。而且公寓进入市场后还要保证一定的出租率。这样才能保证项目不赔钱。那什么时候回本。就是另外一回事了。

“我不建议去做长租公寓。这个生意是亏的。”8月19日。SOHO中国董事长潘石屹这段话使得长租公寓在租房涨价潮后。再一次引发公众讨论。

不断发行新的公寓类ABS2017年市场迎来的长租公寓领域四单ABS产品：\"魔方公寓信托受益权资产支持专项计划\"、\"中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划\"、\"新派公寓权益型房托资产支持专项计划\"以及\"中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划\"是长租公寓企业开展资产证券化的代表性产品。

2018年也有几例ABS成功发行。这些发行的利率大多在5%上下。资金成本没有很高。通过这种资产支持计划来为公寓续命。问题的关键在于：这钱能赚回来么？事情虽好。但是若是不能持续健康地发展下去。这种模式迟早要黄。

我自己的观点是：长租公寓是一件利国利民的好事情。却未见是一个好生意。但是还得有人去啃这个硬骨头。如果通过市场化的行为都不能很好地做好长租公寓。那我觉得未来的长租公寓要很大程度上要政府来参与。无论是降低土地成本。还是减少税费。还是降低资金成本。抑或是提供补贴。这种关系到年轻人安居的事情。需要政府坚定持续、大力地支持和推动。而市场则是在这个基础上提供更加多样化的选择方案。提供更加舒适、更有特色的公寓类型。

对于国内的长租公寓。你是怎么看的呢？

其他观点：

深圳的城中村是租房大户。很多深圳原住民靠住房发家了。自己住的豪华公寓。有租房的人就够了。2017年黄贝岭改造有的一家领取补偿款高大一个多亿。

现在深圳从工业城市变成了。金融与高科技等产业相连的区域。现在的深圳房价很高。导致租金逐年也跟着上涨。

租房分为两种：

1、房东是一手。这样的房子比较便宜。

2、现在深圳很多是二手房东很多。

房子租下来以后可以改造多人间。二手房东就是提问者说的长租公寓吧~！二手房东需要投入很多。如家具、电器、网络等这样才能租的起价格。

城中村与小区或者公寓楼之间的价格不同。深圳流动人口大。房价高租金高。

深圳一年600个亿的市场。这个是估值不是实际价值。如果做好长租公寓服务与家具电器等硬软实力跟得上。这样长租公寓有可能会等到那个“春天”。

如果你的长租公寓软硬实力不够。既然春天来了。你也会错过。

不要跟着相关专家做。相关专家都知道了为什么没有成为富豪排行榜前十名？

市场是自己做出来的。市场不是研究与市场分析出来的。如果你想做大战略规划。你是有实力投资打造一个长租公寓的模式可以考虑一下。但是！不要成为一口吃天无从下口。

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