有些40年产权商业公寓成了投资“香饽饽”,这是为什么？

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首先。40年产权的商业公寓你买到手时只剩下三十几年。并没有四十年。其实你只有三十几年权限。真到了四十年后。房子怎么处理谁也不知道。是拆了再盖。重新盖房谁来出钱。这些问题很难解决。

其次。你买的只有三十几年的权限的公寓如果转手卖给别人时。可能只剩下二十年的权限了。没有人会再去买只剩下二十年权限的房子。这样的房子根本不值钱。现在大量的过去买只有四十年产权的商住两用的房子的人。二手房卖出去根本就没有人要。只有砸在自己手中。

其三。只有四十年产权有房子没有流动性。投资买房的前提是房子有流动性。当你想卖的时候能卖出去。还能赚点钱。而只有四十年产权的商住两用房是没有流动性的。卖不出去。不信你可以在当地去买人家的二手商住两用房试一试。就明白。当二手商住两用房有买主的时候。卖二手商住两用房的人就像中了彩票一样。

所以。笔者认为。 所谓的40年产权商业公寓成了投资“香饽饽”。只是房地产中介和房托们骗人的话。并不可信。说实话。现在任何在中国的房产都已经没有投资的价值了。更不用说只有40年产权商业公寓。现在可以说是投资房产到了风险最大时候了。

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商业公寓与住宅完全不一样。无论是土地属性还是房子使用时成本。但为什么还有那么多讨好。我们来浅析一下：

01商业公寓的优点

1、地段优势：商业公寓一般都处于区域的比较中心繁华地段的位置。配套、人气、生活便利连很多住宅区都无法与比拟的。

2、投资回报：一般处理商业中心地段的公寓的租售比都相当可观。这作为房产投资保值的一个渠道。且现在深圳对公寓的包容度越来越高。有一些公寓已经可以作为特殊住房申请学位了。

3、不占名额：不限购、不限贷。不会浪费名额（要知道深圳的房票是多么的珍贵）。一些比较地段优质的公寓往往都会出现被投资公司打包的情况。毕竟未来公寓的租售将会占到整个租赁市场六成以上。另外多说一句。未来的商业公寓基本都是只租不售的了！

4、使用灵活：因为是商业性质。那就既可以注册公司当办公场所。也可以自住（深圳大多数公寓都通燃气。带内阳台的）

5、使用期限：据新《物权法》第149条。建筑用地到期后可以自动续期。届时申请补地价续期即可。

02商业公寓的缺点

1、使用成本高：水电、物业、费用等。都是商业标准收税的

2、转手成本高：商业公寓的税费比住宅的高

3、有些公寓无煤气。不能明火。没有阳台。居住舒适度差！

4、大部分商业公寓不能申请学位。

总结一下：买公寓的基本80%均为投资客户。而剩下部分或过渡居住其他使用！

我是阿均。在深从事小产权及拆迁房多年。更多的小产权或拆迁房问题。请关注我。我们一起共同探讨。谢谢！

其他观点：

确实是这样子。举个例子。昨天下午我们又帮一个客户买了一套公寓。那么这个客户也是很典型的一个快要退休的人。一辈子呢。其实对理财没什么概念。在建筑公司上班。做安全施工的。那么现在积累了本金。其实买的理财收益率也就百分之三四。非常低。所以他就考虑买一套公寓。当然房子被限购了。所以这是很典型的一个中产。

1.第一个在目前中产的投资渠道里面。其实呢基本上可以考虑的产品都是在百分之六左右。没有什么超过6%的。那么你手里几十万。那你想在100万金融资产里边也就百分之七八左右收益率。买其他的东西来讲的话。就更不靠谱了。写字楼、商铺也太贵。可能上几百万。而且这个回报率也不一定很高。相对而言。公寓是仅次于住宅最好的一种投资产品。所以在这个时间点上。住宅不让买了。那肯定特别是这个大城市的公寓。就具备这样一个投资前景的。

2.第二个其实从目前来看的话。大概你会发现。北京的这个公寓跟住宅之间的比例大概是一个50%-60%的一个价格差。举个例子。你看北京大概三里屯儿这种区域来讲的话。他的住宅可能在10万每平。但它的公寓呢。大概就是5到6万每平。租金公寓还有一个特点。它的租金都非常高。比如三里屯儿60平米的房子。一般可以租到8000到1万左右。相对而言。这个租金收入还是比较可观的。

虽然我们认为其实将来新一线城市或者二线城市的这样一个核心区的一些公寓产品来讲。它的这个投资回报率来讲话不仅租金会高。另外它的升值空间还会比较高。而且对于中产来讲的话。其实是这样的。一个总价门槛也不高的情况下还是比较受市场欢迎的。

弘富财商特邀房产投资培训讲师/ 刘洪先生提供/ 欢迎留言讨论及关注

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