民宿应该如何经营运作？

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热门回答：

经营好一家民宿。除了地理位置之外。首先宣传很重要。现在酒香也怕巷子深啊。

其他观点：

开民宿前的考察分析

很多萌新们总会在想到开个民宿后就直接考虑选址。殊不知不同的城市可能适合不同的住宿业态。民宿未必对于全部的城市都适用。

民宿运营界老炮Even认为：对于民宿的考察分析。主要有两个方面。第一个方面是从全方位了解民宿这个行业。另一方面则是可行性的分析。

一个民宿的好坏主要由：特点/亮点/吸引点、交通、大环境、周边小环境、商业氛围、服务、配套设施、室内设计、餐饮、消费者反馈等构成。在考察的时候尽量去记录这些信息。学习模仿。规避利害。

民宿运营选址技巧

民宿运营选址一直都是民宿运营新手们最最头疼的问题。当然也是房东大大们最有心得的地方。

选房注意事项

七所民宿全部盈利的超级房东大大jack lau认为。选房的三个注意事项是：空间大小、位置、原始状态。

空间大小决定了你的入住人数。会很大程度上影响预订量；位置不必说。商圈景点公园流量大的地方；原始状态的是否完善决定了你装修翻新投入的成本。

有些房东在选房时会考虑房源朝向。其实这些都不太重要。因为房客只住几天。这种感觉是短暂的。都可以通过后期处理。比如暖气、空调、灯来进行补救。

元气少女房东Lexy的观点是：民宿的选址非常重要。地理位置、交通都需要考虑在内。其实核心就是便捷。最好楼房有电梯。这样游客拎行李也会轻松很多。

民宿改造要点

曾参与《私人订制》、《璀璨人生》拍摄所在会所设计的超级房东设计师范宁（三毛）认为：想要做好民宿。就要挖掘它内在的故事。

贴心房东Romy。巧妙的将房源分为了三类。他们有着不同的改造要点

核心地区的公寓。内部硬性设计完备。如何在有限的空间。创造出不同风格和区域。拥有更大多样性。是她们思考的问题；

老旧小区。最关键的是电器设备的更新和电路改造。以及区分功能区、茶区和餐区。让整个家更温馨完整；

候鸟房最大的难点是房屋再利用。将原房东遗留下来的老物件实现旧物改造。和后期软装完美融合。

装修与内部设计

花仙子房东Jasmine认为。使用花卉装扮民宿的时候。可以考虑到布局花艺、季节搭配等要点。

客厅之中的插花可以大些。放在大型台面上。会显得十分热烈。若想用插花点缀茶几、组合柜或墙上的格架等较小的地方。就要用小而圆锥状的插花。

卧室是最需要宁静的。插花不宜过多。能在一个晶莹剔透而精致的瓶中。插上一两枝玫瑰或干花之类的。则会起到既温馨又不过分浮华的装饰作用。卧室插花的花材最好选择没有香味的花材。

房间的入口或过道一般都比较窄小。最好选用简洁、整齐。带有欢快色彩的插花。不宜过大。以挺直型为宜。

在季节上。春天应选择色彩鲜艳的材料。给人以轻松活泼、生机盎然的感受。夏天插花的色彩应该要求清逸素淡、明净轻快。可以适当选择一些冷色调的花。给人以清凉之感。秋天可选用红、黄等明艳的花作主景。与黄金季节温和。给人以兴旺的遐想。冬天应以暖色调为主。可以给人以迎风破雪、生机勃勃的感受。

民宿改造的五个关键细节

具有多年酒店管理经验的Even认为。装修时候一定要盯紧五个关乎经营成败的细节：

洗手间排水要快要好、要有点坡度。以免有臭味有积水

房间漏水。就是装修时防水做得不太好。所以最好做双层防水

装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。预留足够的电源插口

木质结构的房子千万要做好隔音。要不以后麻烦超级大

如果民宿是大规模客栈。那在软装方面要注意下。选用的所有灯具都要考虑用节能灯。要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比。有些可有可无的采购。问下你的设计师能不能去掉。

民宿运营成本管理

民宿正式运营前需要房东们投入大量的成本。这使得不少房东在运营前已经有了不少的经济压力。如何控制装修成本。元气少女房东Lexy认为自己动手安装不失为一个好方法。

日常使用的智能门锁。如果聘用师傅安装。往往安装费就需要200元。动手能力强的宝宝们自己看装置视频也可以轻松学会。装修过程中。一定要监工。比如刷墙。有些工人床板后面角落。都没有刷到。还称反正看不到。很多细节都很重要。都需要细心认真地去监督。

超级房东大大jack lau认为。在做一套房源的时候。要做一份详细的成本利润测算。估算产品价格（拿房价、日用品价格、水电煤网）和入住率。从而算出可以花多少钱用到推广和装修。

某种意义上来说。拿房的价格决定了你的利润空间大小。房源销售价格决定了转化率；位置不必说。商圈景点公园流量大的地方；配套设施的是否完善决定了你装修翻新投入的成本。继而也会影响到转化率。

Even则提出了两个要点：

成本预估分析：要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用。改造的费用全国是差不多的。找懂设计的朋友是可以预估出来的。然后再测算一下运营的人员成本。要清楚你开民宿需要投资多少钱。

收入预估：收入预估实际上是好做的。房间价格是透明的。平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况。从而也就知道项目的收入情况。

做支出收入预估是十分有必要的。只有算了账才知道要花多少钱。大概能挣多少钱。这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱。再多的情怀也会消磨殆尽。

民宿营销定位

合理定位

加多宝凉茶曾因成功的“怕上火”定位。一跃成为全国最受欢迎的饮料之一。良好的定位显然已经很多企业成功的关键因素之一。运营老炮Even 在这个问题上。同样心得满满。

定位民宿如何定位？三个客观依据。缺一不可。首先。民宿做多大规模。大概投入多少钱？这直接决定了该民宿的档次和客单价。

另一方面。民宿的核心竞争力是差异化。而民宿的差异化是什么？就是民宿的主人。在做定位之前。民宿主人需要详细分析自身有哪些优势。哪些特长。哪些可以落地在民宿中行为一个特色。

最后一个方面。在做定位之前需要深入了解一下目标人群的消费习惯和消费特点。他们的青睐方向也是考虑的重要因素。包含：

品牌核心竞争力/品牌特色

品牌消费定位/客单价

表现风格定位

品牌文化/精神

民宿起名字的学问

很多房东已经笑称自己是几个房东的“妈”了。那么该如何给自己的民宿宝宝们起名字。是他们非常关心的要点。Even 认为。给民宿起名字要坚持三个基本原则：

识别度高。印象深刻。最好易记：这个是起好名字的第一要点。店名基本上是给消费者的第一印象。让自家民宿在预订平台中脱颖而出。

能注册商标：很多人在起名字的时候都会忽略这个问题。用一些通用词汇做店名。或者起一个已经被别人注册商标的品牌名。但如果民宿做大做强。名字就成了给别人做嫁衣了。建议在命名的时候最好去“国家工商行政管理总局商标局”的网站查询一下。

表现品牌风格：品牌名能够反馈出民宿主的性格。或者和民宿的气质相符。因为有一种东西叫“吸引力法则”。不同品牌名一定会吸引不同志趣的房客。

民宿推广宣传

具有互联网运营经验的jack lau认为。想要提高曝光率和浏览量。可以从以下几个方面入手：

标题的关键词；

积极参与平台的各项主题活动；

更多的涵盖平台标签。例如实拍、优选、超赞房东等。满足系统需求。也就是满足客户的需求。

说到房源名称涉及到的关键词。可以分为易搜词和转化词。

易搜词就好比你找北京故宫周围的房。你就会去搜“故宫”。这类词还有“长城”、“王府井”、“火车站”、“机场”等商圈、景点、公园关键词；转化词会最终影响你的成交。这些需是可以打动人的点。例如“精致装修”、“慢生活”、“海景房”等标签词。

所有这些房源名称、房源图片、房源介绍、房源评价、地理位置、成交单数等。都会直接影响到你房源的综合排名。

民宿清洁妙招

小仙女房东May和Aki在管理民宿的过程中。整理了一些民宿清理的小妙招：用柠檬酸泡热水可以清除水垢。浴室喷头擦一擦就干净了；氧净清除油污一级棒；神器克林擦擦。外观如同海绵。在清理时体积会慢慢变小。搭配威猛先生简直无敌。没有去不掉的污渍。

民宿证件办理问题

Even认为。在民宿进行设计改造的时候。千万不要忘了在这个时间段办理证件。合理的安排这两项工作。可以最大化节省时间。

租赁合同签署以后便可以去申请工商核名的事情。另外当设计图纸确定以后。就可以开始着手去办理很多证件了。例如消防、环评、食品安全等（各地政策会有所不同）。

一般来说。在施工前消防的许可是必须办下来的。否则是不让动工的。办证是一个周期很长的事。但是一定要提前去操作。把时间节点了解清楚。不要等着明天就要开业了。环评、公安和食药监局来找麻烦。再补办可能需要更长的时间。不仅影响生意还影响心情。

其他观点：

如何经营一家民宿。我觉得当下的你要学会互联网思维。其次是多多输出主人文化与同行沟通交流。

民宿的选址很重要。地理位置永远摆在首要位置。如果地理位置不是最好的。那你的民宿要脱颖而出就要从自己的硬件和引流上下功夫了。

在我的调研中。民宿市场太多同质化。很多都是价格与品质并不匹配。游客想要找到称心如意的可不那么容易。毕竟很多民宿靠美图为自己民宿加分的水分太多。连我这样长期调研民宿的人也有上洋当的时候。

这年头。擦亮眼睛不一定真实。只有实地看了才能有真正的发言权。我是一个长年在外旅行的人。对住宿很挑剔。正因为我的挑剔。所以才成就了我的事业。为了调研民宿真实情况。我全国各地去实地调研与走访。试睡体验。自己也参与经营。

之前在广州选址、布置民宿风格以及卫生标准是很严格的。做了一年民宿。全年保持区域第一名。今年妈妈肺癌晚期。我无奈转让民宿暂时回家照顾妈妈。具体的你可以私信我。

市场同质化也没关系。重要的是你自身的主人文化和民宿风格以及细节。民宿属于产品。要想产品被人认可和全年保持良好的入住率。不是我一篇文章能说得清楚的。有机会交流吧。祝福你安好。

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