40天后,央行贷款利率将发生实质性变化,我们该抓紧买房吗？

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10月8日起。新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。这确实是相比之前的央行基准利率有了巨大的变化。此外。9月6日央行宣布将于9月16日实施全面降准及定向降准释放长期资金约9000亿元。也必定会进一步影响房贷利率。

具体来说。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点形成。

需要指出的是。目前我们还无法预判9月20日发布的LPR利率是多少？因此也就不能明确给出10月8日之后的房贷利率水平。但结合央行降准的消息来看。基准转换后。房贷利率水平肯定是稍微低一点。

综合来看。对于新购房者来说。不管是“房贷新政”还是央行降准都是个好消息。如果是刚需住房需求的购房者。那么这明显是一次机会。另外。大家请注意。2019年10月8日前。已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款。仍按原合同约定执行。同时。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

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10月8日后的利率调整。与现在该不该抓紧买房并无直接因果关系。

据此来说现在要不要抓紧买房。无法是基于两点：

第一。之后房贷利率是不是更高。赶紧买可以享受较低利率；

第二。之后房价是不是要大涨。赶紧买可以买到低房价房。

那么我们分别对这两个预期来进行一下分析。第一点。房贷新规后。房贷利率是不是更高了？

在“住房不炒”的调控方针下。预计新利率其实和现在利率水平应该差不多。不过这是对首套房。如果是二套房的话。需要先在4.85%上加点60个基点。即5.45%。如果再进行加点。则普遍会比当前二套房利率要更高。

所以新房贷。其实是一个房贷利率市场化改革的趋势。未来房价的涨跌受到供求关系影响。受到整体货币供给影响。受到调控政策影响。很难再出现大涨行情了。如果是刚需住房。实际房贷利率不会有太大的变化。如果觉得现在利率高也可以观察节后的新利率决定。如果现在本地的房贷利率没有上浮。则现在买比较划算。对于投资住房。则不是好的打算了。

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“房贷利率变化同LPR、同降准没有关联”！

近来。不断有涉及利率调整和降准的大消息出台。让很多潜在购房人不知道如何研判未来房贷利率的走势。这关系到买房的切身利益。那么在10月8日。LPR将正式切换。基准利率将成为历史。未来房贷利率都要同LPR挂钩。到底未来房贷利率该如何变化？我们该不该马上买房？

房贷利率未来虽然切换成LPR定价。但是同房贷利率短期来看。各区域差异化比较大。

针对目前调控房地产的决心。短期内房贷利率预计还将继续向上调整。央行将房贷利率上浮加点的权力下放到地方。不同城市将呈现差异化的住房信贷政策。那些房价上涨压力大的热点城市。购房 首付比例、房贷利率上浮比例理应更高。

传闻北京新的商业个人住房贷款利率定价基准是首套不低于相应期限LPR加点55个BP。二套不低于相应期限LPR加105个BP。那测算下北京首套房贷利率将为5.4%。目前为5.39%。比目前基准上浮10%高1BP。那么房贷利率也会下调。但预计幅度不大。

传闻招商银行深圳地区部分房贷业务也已经挂钩LPR。首套房利率为5.15%。二套房利率为5.45%。比此前略微上调。

个人房贷政策可能会继续收紧。房地产调控也会持续加强

上半年房地产市场又有热起来的苗头。,部分地区房价上涨较快。所以此次随着调整LPR。再次强调“房子是用来住的。不是用来炒的”。而且第一次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这就表明了未来的长期房地产调控方针。

个人房贷利率会降吗?LPR即使会降。房贷利率也不会降

对于买房者来说,银行上浮房贷利率意味买房成本上升,买房之后每个月要承担的月供变多,还款压力也会随之增大。房贷利率与房价呈现反比,利率越高,导致人们购房欲望降低,进一步拉低房价。测算下：

以100万元20年等额本息房屋按揭贷款为例,如果基准利率4.9%。总还款额约为157万元；如果房贷利率上浮15%至5.635%,总还款额变化为约166.9万元；如果利率上浮20%至5.88%,总还款额变化为170.2万元；如果利率上浮30%至6.37%,总还款额变化为177.1万元。

个人银行房贷利率上浮。从需求端分析。将是最大的购房意愿的影响。房价一定会出现上涨乏力。这对于抑制房地的过度投资是有好处的。

但是影响房价走势的因素还有很多,人口迁徙、当地的楼市政策、货币的贬值等都会影响到房价的走势。

人民银行刘副行长在9月4日表态：“有两点：一是定位。‘房住不炒’的目标定位不能偏离；二是避免把房地产工具化。不把房地产当做刺激经济的一个手段。金融工作怎么样落实这样的定位和要求。就得做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。这次‘利率并轨’改革。房贷的利率由基准利率变为参考LPR。参考的基准变了。但利率水平不能下降。”

总结下：房贷利率同LPR下降看上去有关系。但是在房产调控的大环境下。其实没有关系。因为如果LPR降了。银行可以调整加点基数。如果LPR升了。银行可以降低加点。房贷利率还是关联到宏观调控和国家政策层面。以及你想购买的城市楼市热度!

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